Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un élément incontournable de la gestion locative.
Depuis 2025, les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du parc locatif lorsqu’ils ne répondent plus aux critères de décence énergétique. Mais, parallèlement, les règles qui encadrent le DPE et la location continuent d’évoluer.
Pour les propriétaires bailleurs comme pour les professionnels de la gestion immobilière, l’enjeu est donc double : connaître les règles applicables aujourd’hui et anticiper les évolutions déjà programmées ou encore susceptibles d’intervenir.
En France métropolitaine, la loi prévoit une progression du niveau minimal de performance énergétique exigé pour qu’un logement soit considéré comme décent.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être classé entre A et F pour répondre à ce critère. Les logements classés G sont donc considérés comme non décents.
Le calendrier actuellement prévu est le suivant :
Ces échéances concernent la France métropolitaine. Des échéances spécifiques s’appliquent dans les territoires ultramarins.
Il ne s’agit donc plus d’un sujet à traiter uniquement au moment de la mise en location : le classement énergétique doit désormais être intégré au suivi du bien dans la durée.
Le cadre réglementaire ne se limite toutefois pas au calendrier de décence.
La méthode de calcul du DPE a déjà évolué en 2026, notamment avec la modification du facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire.
Et une nouvelle évolution est déjà actée : à compter du 1er janvier 2027, ce coefficient passera de 1,9 à 1,7.
Cette modification pourra avoir une incidence sur l’étiquette énergétique de certains logements, sans que de nouveaux travaux aient nécessairement été réalisés.
Pour les DPE encore valides concernés par cette évolution, un dispositif permet d’obtenir une attestation établissant la nouvelle étiquette, sans remettre en cause les données et travaux ayant servi à établir le diagnostic initial.
Le classement énergétique d’un logement doit donc être suivi avec attention : une évolution réglementaire de la méthode de calcul peut modifier son étiquette.
Le classement énergétique peut avoir des conséquences concrètes sur la gestion du logement.
Depuis le 24 août 2022 en métropole, la révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date.
Plus largement, lorsqu’un logement ne satisfait pas aux critères de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité. À défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que cette saisine soit un préalable obligatoire à celle du juge.
Le juge peut alors déterminer les travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il peut également, dans les conditions prévues par la loi, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à la réalisation des travaux.
Le DPE n’est donc plus seulement un document annexé au bail. Il peut avoir des conséquences sur la relation locative elle-même.
La situation est particulièrement intéressante pour les logements situés en copropriété.
Améliorer la performance énergétique d’un appartement ne dépend pas toujours du seul propriétaire du lot. Isolation de la façade ou de la toiture, chauffage collectif, équipements communs : certaines interventions peuvent relever des parties communes et nécessiter une décision du syndicat des copropriétaires.
Le législateur a d’ailleurs prévu une situation spécifique.
Lorsqu’un logement est situé dans une copropriété, le juge ne peut pas ordonner certains travaux visant à atteindre le niveau minimal de performance énergétique lorsque le copropriétaire démontre que, malgré les diligences accomplies pour faire examiner les travaux nécessaires sur les parties communes ou équipements communs et les travaux réalisables dans ses parties privatives, il n’a pas pu atteindre ce niveau.
Cette disposition ne dispense évidemment pas le propriétaire d’agir.
Elle rend au contraire particulièrement importante la capacité à démontrer les démarches entreprises : demandes auprès du syndic, résolutions soumises à l’assemblée générale, travaux réalisés dans le lot ou encore décisions prises par la copropriété.
Le cadre actuel doit également être distingué des réformes encore en discussion.
Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement comporte notamment des dispositions concernant les obligations de rénovation énergétique des bailleurs. Le texte adopté par le Sénat en première lecture prévoit notamment différentes situations dans lesquelles les obligations pourraient être aménagées lorsque des travaux sont impossibles en raison de contraintes techniques, patrimoniales, administratives ou d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.
Ces dispositions ne doivent toutefois pas être présentées comme du droit applicable à ce jour. Le texte est encore dans le processus législatif et peut donc évoluer avant son éventuelle adoption définitive.
Cette distinction est essentielle dans un domaine où les règles évoluent rapidement : une mesure annoncée, proposée ou votée en première lecture ne produit pas nécessairement les mêmes effets qu’une disposition définitivement adoptée et entrée en vigueur.
Pour un professionnel de la gestion immobilière, suivre ces évolutions n’est donc pas une question purement théorique.
Il faut pouvoir identifier les logements actuellement concernés, suivre les échéances à venir, vérifier si un changement de méthode de calcul peut modifier une étiquette DPE et anticiper les travaux nécessaires.
Lorsque le bien se situe en copropriété, il faut également prendre en compte les décisions qui relèvent de la collectivité des copropriétaires et conserver les éléments permettant de retracer les démarches effectuées.
Cette anticipation permet notamment d’éviter qu’un changement réglementaire ou une échéance connue ne soit découvert trop tard, alors que les travaux nécessitent parfois plusieurs mois, voire plusieurs années de préparation.
Cette évolution du cadre réglementaire renforce la dimension juridique de la gestion immobilière.
Le commissaire de justice administrateur de biens intervient dans la gestion courante des biens qui lui sont confiés, mais il évolue également dans un environnement où les obligations réglementaires, les relations entre bailleur et locataire et les décisions de copropriété doivent être suivies avec rigueur.
Sa double compétence permet notamment d’appréhender les situations dans lesquelles la gestion du patrimoine immobilier doit être articulée avec la maîtrise du cadre juridique et la conservation de la preuve des démarches accomplies.
Dans le domaine de la performance énergétique, cette dimension prend une importance particulière : lorsque la réglementation évolue, il ne suffit pas de connaître la nouvelle règle. Il faut également savoir identifier ses conséquences concrètes sur les biens gérés et anticiper les démarches nécessaires.
Le calendrier actuellement applicable est connu : les logements classés G sont déjà concernés, les logements classés F le seront à partir de 2028 et les logements classés E à partir de 2034 en métropole.
Mais le sujet ne peut pas être considéré comme définitivement figé.
La méthode de calcul du DPE évolue déjà. Une nouvelle modification est prévue au 1er janvier 2027. Et des évolutions législatives concernant les obligations des bailleurs sont encore discutées.
Pour les propriétaires comme pour les professionnels qui administrent leurs biens, la bonne approche consiste donc à anticiper les échéances connues, vérifier régulièrement les règles applicables et distinguer clairement ce qui est en vigueur de ce qui relève encore de la réforme.
Le DPE est ainsi devenu bien plus qu’une étiquette énergétique : c’est désormais un véritable paramètre de la gestion locative et du suivi patrimonial.